Analiza rynku nieruchomości dla miasta Kozienice – 2008 r.

Od stycznia 2008 do lutego 2009 na terenie miasta Kozienice odnotowano 86 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości – dane dotyczą wyłącznie transakcji uznanych za wiarygodne (akty notarialne z ceną znacznie niższą niż przeciętne odrzucono).

Transakcje na podstawie których została opracowana poniższa analiza służyły do wyceny nieruchomości położonych na terenie miasta Kozienice oraz miast porównywalnych. Transakcje te były również pomocne przy określaniu cen ofertowych nieruchomości sprzedawanych za pośrednictwem Puławskiego Biura Nieruchomości działającego również na terenie powiatu Kozienice. (www.tuKUPISZdom.pl)

Rozkład transakcji wg rodzaju nieruchomości

Najliczniejszą grupę transakcji na terenie miasta Kozienice stanowiły nieruchomości lokalowe. Ceny nieruchomości w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej wahały się od 2062zł do 3501zł (średnia cena 2 877zł/m2). Powierzchnie nieruchomości mieściły się w przedziale 26,70m2 – 77,90m2 (średnia powierzchnia 47,31m2). Cena transakcyjna nieruchomości zależała przede wszystkim od położenia, standardu wykończenia wnętrz, stanu technicznego budynku, wielkości nieruchomości, oraz piętra na którym znajdował się lokal.

Rozkład transakcji wg ceny 1m2 i powierzchni lokalu

Drugą co do ilości transakcji grupą były nieruchomości zabudowane garażami – stanowiły one 16 %wszystkich umów kupna-sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości. Ceny transakcyjne uzyskiwane za w/w nieruchomości wahały się od 7 000zł do 22 500zł (średnia 12 250zł). Nieruchomości obejmowały działki gruntu pod budynkiem (zazwyczaj prawo wieczystego użytkowania), budynek garażu, oraz udział w działce stanowiącej drogi dojazdowe do garaży. Działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe stanowiły 15%wszystkich transakcji. Ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1m2 działki wahały się od 18 do 650zł (średnia cena 146zł). Powierzchnie działek wahały się w przedziale 497m2 – 5195m2 (średnia 1559 m2) Cena zależała w przede wszystkim od położenia nieruchomości, atrakcyjności działki (uzbrojenie, zagospodarowanie, otoczenie itp.) i jej wielkości. Najwyższą cenę uzyskała nieruchomość położona w okolicy supermarketu TESCO, najniższą nieruchomość zlokalizowana na peryferiach miasta.

Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi stanowiły 13% ogółu transakcji. Grupa ta obejmowała domy zarówno w stanie surowym otwartym jak i budynki całkowicie wykończone. Powierzchnie działek wahały się od 328m2 do 2158m2 (średnia powierzchnia działki wynosiła 797m2). Ceny uzyskiwane za nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, położone na terenie miasta Kozienice mieściły się w przedziale 145 000zł – 465 000zł (średnia cena nieruchomości wynosiła 318 000zł). Najniższe ceny uzyskiwały działki zabudowane budynkami w stanie surowym (średnio 203 000zł), cenę najwyższą osiągnęła nieruchomość położona w Kozienicach przy ul. Lubelskiej.
Cena transakcyjna w/w nieruchomości zależała przede wszystkim od stopnia zaawansowania prac budowlanych w budynku, położenia, parametrów techniczno-użytkowych budynków (stan techniczny, standard wykończenia , itp..) oraz atrakcyjności działki (wielkość, zagospodarowanie, otoczenie itp..)

Rozkład transakcji wg przedziału cenowego

Nieruchomości pozostałe stanowiły 9% wszystkich transakcji. Kategoria ta obejmuje nieruchomości komercyjne, lasy i grunty bez możliwości zabudowy, nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi, oraz nieruchomości sprzedawane na polepszenie warunków nieruchomości sąsiedniej. Najwyższa cena uzyskana została przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości komercyjnej położonej w okolicy centrum Kozienic – działka zabudowana budynkiem o charakterze biurowym osiągnęła cenę 2 976zł za 1m2 powierzchni użytkowej budynku.

Ceny uzyskiwane za działki sprzedawane na polepszenie warunków użytkowania nieruchomości przyległych mieściły się w przedziale 65-148zł/m2 działki (średnio 101zł/m2). Lasy i inne tereny bez możliwości zabudowy uzyskiwały ceny mieszczące się w przedziale 30 382 zł/ha do 48 286zł/ha (średnia cena 38 660zł/ha). Jedna transakcja dotyczyła nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym – uzyskana cena to89zł/m2 powierzchni działki.

autor: Mariusz Nakoneczka – rzeczoznawca majątkowy tel. 600 541 931 – wycena nieruchomości w gminie Kozienice

analizę opracowano w oparciu o dane znajdujące się w portalu www.tuWycenisz.pl