Analiza rynku nieruchomości dla miasta Kozienice w latach 2009-2010

Od marca 2009 do września 2010 na terenie miasta Kozienice odnotowano 174 transakcje kupna sprzedaży nieruchomości – dane dotyczą wyłącznie transakcji uznanych za wiarygodne (akty notarialne z ceną znacznie niższą niż przeciętne odrzucono).

Transakcje na podstawie których została opracowana poniższa analiza służyły do wyceny nieruchomości położonych na terenie miasta Kozienice oraz miast podobnych. Transakcje te były również pomocne przy określaniu cen ofertowych nieruchomości sprzedawanych za pośrednictwem Biura Nieruchomości EMAR (www.tuKUPISZdom.pl)

Nieruchomości lokalowe tzw. mieszkania stanowiły 61% ogółu transakcji (analizą nie objęto spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych). Ceny sprzedaży ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 2000 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu do 4 056zł/m2 pu. (cena średnia mieszkania w Kozienicach to 3 232zł/m2). Powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych zawierały się w przedziale 26 do 91m2 (średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w Kozienicach to 48m2) . Cena sprzedaży zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości, położenia na piętrze, standardu wykończenia, oraz stanu technicznego budynku. Większość transakcji dotyczyła mieszkań nabywanych na rynku pierwotnym (standard developerski) – cena w tych przypadkach zawierała podatek VAT, oraz w dużej części zawierała opłatę za garaż, miejsce garażowe lub dodatkowe powierzchnie gospodarcze.

Działki tzw. budowlane stanowiły 13% ogółu transakcji. Ceny sprzedaży ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 32zł/m2 do 694zł/m2 (średnia cena działki budowlanej w Kozienicach wynosi 183zł/m2). Powierzchnie działek zawierały się w przedziale 41m2 do 1537m2 (średnia powierzchnia działki budowlanej w Kozienicach wynosiła 559m2) . Cena działki zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości, jej parametrów użytkowych oraz dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. Cenę maksymalną 694zł/m2 uzyskała działka o powierzchni 288m2 położona przy ul. Warszawskiej. Większość transakcji dotyczyła działek o niewielkich powierzchniach (ok. 40m2) nabytych w drodze przetargu (cena z podatkiem VAT) przeznaczonych pod garaże.

Garaże stanowiły 11% transakcji z terenu Kozienic (analiza objęła tylko garaże sprzedawane na rynku wtórnym). Ceny transakcyjne garaży wahały się od 7 000zł do 18 000zł. (cena średnia garażu w Kozienicach wynosi 13 500zł). Cena zależała od położenia garażu, jego wielkości, oraz parametrów techniczno-użytkowych garażu.

Nieruchomości zabudowane na terenie Kozienic stanowiły 7% transakcji. Ceny ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 80 000zł do 1 270 000zł. (cena średnia zabudowanej nieruchomości w Kozienicach wynosi 332 000zł). Powierzchnie działek mieściły się w przedziale 176 m2 – 3 249m2 (średnia powierzchnia nieruchomości zabudowanej wynosiła 970m2). Cena transakcyjna zależała od położenia nieruchomości, parametrów techniczno-użytkowych budynków zlokalizowanych na działkach, oraz wielkości działki.

Nieruchomości inne stanowiły 5% ogółu transakcji. Grupę stanowiły w większości działki nabywane na polepszenie parametrów nieruchomości przyległej, oraz w niewielkiej ilości działki przeznaczone na cel publiczny i zajęte pod stacje trafo. Ceny sprzedaży ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 22 zł/m2 do 175zł/m2 (średnia cena 99zł/m2). W przypadku działek nabywanych na polepszenia parametrów użytkowych nieruchomości przyległej cena obejmowała podatek VAT. Powierzchnie działek zawierały się w przedziale 31 do 206m2 (średnia powierzchnia – 125m2)

Nieruchomości komercyjne stanowiły 2% ogółu transakcji przeprowadzonych na terenie Kozienic. Grupę tę stanowiły zarówno działki z budynkami o charakterze magazynowo-skladowo-biurowym jak i lokale użytkowe. Ceny sprzedaży wahały się od 50 000 zł do 881 000zł (średnia cena nieruchomości komercyjnej na terenie Kozienic wynosi 440 000zł.)

Niezabudowane grunty rolne stanowiły 1% wszystkich transakcji. Ceny transakcyjne nieruchomości rolnych na terenie Kozienic wahały się od 23 736zł/ha do 34 542zł/ha. (cena średnia nieruchomości rolnej w Kozienicach wynosi 29 139zł/ha). Powierzchnie nabywanych nieruchomości rolnych mieściły się w przedziale 0,29ha – 0,40ha.(średnia powierzchnia gruntów rolnych to 0,35ha). Cena zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości oraz możliwości przekształcenia na cele budowlane

autor: Mariusz Nakoneczka – rzeczoznawca majątkowy tel. 600 541 931 – wycena nieruchomości w Kozienicach

analizę opracowano w oparciu o dane znajdujące się w portalu www.tuWycenisz.pl